Location : un nouveau diagnostic obligatoire pour les locations.

Depuis le 8 août 2008, un CREP (Constat de risques d'exposition au plomb) datant de moins de six ans doit être annexé à tout nouveau contrat de bail portant sur tous les logements - appartement et maison sont concernés - construits avant le 1er janvier 1949. Réalisé par un contrôleur certifié par un organisme accrédité par le Cofrac (pour avoir la liste de ces organismes, www.cofrac.fr), ce document signale la présence de plomb dans les revêtements et évalue leur état de conservation.

Lorsque la présence de plomb est supérieure aux seuils autorisés, le bailleur doit effectuer les travaux nécessaires. A contrario, si le CREP établit l'absence de plomb, ou sa présence en quantité inférieure aux limites autorisées, sa validité n'est pas limitée dans le temps le constat initial peut alors être valablement joint à chaque nouveau contrat de bail.

Propriétaire d'un logement ancien, vous n'avez pas envie de respecter les contraintes inhérentes au dispositif fiscal Borloo-Thomas. Il vous reste alors le choix entre deux régimes d'imposition : le « micro foncier » et le « réel ». Utilisés judicieusement, ils peuvent se révéler fiscalement attractifs.

Le micro foncier : un abattement pour les « petits bailleurs »

Si l'ensemble des revenus fonciers que vous avez touchés au cours de l'année n'excède pas 15 000 €, vous serez d'emblée soumis au régime du micro foncier. Vous bénéficierez alors d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus (sur 100 €, seuls 70 seront imposés).
En contrepartie, vous ne pourrez déduire aucune dépense (intérêts d'emprunt, travaux, par exemple), puisque toutes sont censées être couvertes par l'abattement.
Jusqu'à présent, l'imposition au micro foncier engageait pour une période triennale. Cette condition vient d'être assouplie par une récente réponse ministérielle qui précise que, après une première période de trois années, l'option n'engage plus pour trois ans mais pour une année (réponse n° 94 953, J.O. de l'Assemblée nationale du 05/09/06, consultable sur www.legifrance.gouv.fr).
A noter : vous pouvez refuser l'imposition au micro foncier et opter pour le réel.

Le réel : toutes les dépenses sont déductibles

Quand opter pour le réel ?
Si vos loyers annuels dépassent 15 000 €, vous n'avez pas le choix : vous serez imposé au réel.
Si vous percevez moins de 15 000 € vous pouvez avoir intérêt à privilégier le réel aux dépens du micro foncier, si vos intérêts d'emprunt sont importants ou si vous envisagez de réaliser des travaux.
Avant de vous décider, déterminez si le montant total des intérêts et/ou des sommes que vous pensez débourser pour les travaux excèdent l'avantage procuré par l'abattement : 3 000 € pour 10 000 € de loyers, ou 5 000 € pour 15 000 € de loyers. Il y a fort à parier que vos dépenses seront bien supérieures si vous refaites à neuf une ou plusieurs pièces du logement que vous donnez en location !

Dès lors que vos loyers annuels bruts excèdent 15 000 €, vous êtes imposé au régime dit du "réel". Votre revenu foncier est alors calculé après avoir retranché de vos recettes locatives brutes un certain nombre de charges, dépenses et frais.

Les charges et frais.

Vous pouvez déduire des loyers que vous avez perçus

• l'ensemble des dépenses supportées pour la gestion de l'immeuble :
  • 25 % de la rémunération du gardien (la loi vous autorise à récupérer les 75 % restants sur votre locataire)
  • la rémunération du gérant ou du gestionnaire chargé de la gestion de vos biens
  • les éventuels frais de procédure (honoraires d'avocat pour recouvrer des loyers impayés, par exemple)
  • ainsi que les "petits" frais de gestion (frais de correspondance, de photocopie, de téléphone, etc.) Ces deniers sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20 € par bien loué

• l'ensemble de vos primes d'assurances (assurances loyers impayés notamment)
• les impôts perçus par les collectivités locales à l'exception de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, en principe due par votre locataire. A noter : les impôts non perçus par des collectivités publiques (l'impôt sur le revenu, par exemple) ne sont pas déductibles
• les intérêts et frais de l'emprunt que vous avez souscrit pour acquérir ou rénover le bien loué.

Les dépenses de travaux

Les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration sont quasiment toujours déductibles. Ce sera par exemple le cas si vous remplacez une moquette usagée ou une chaudière vétuste, si vous remettez aux normes une installation électrique vétuste ou encore si vous réalisez des travaux d'isolation thermique.
A noter, si vous effectuez les travaux vous-même, vous n'avez pas la possibilité de déduire une somme forfaitaire correspondant à la valeur de votre travail, vous ne pourrez imputer sur vos recettes locatives que le prix d'achat TTC des matériaux utilisés.
Attention, les travaux de reconstruction et d'agrandissement (ajout d'un étage, par exemple) ne sont, quant à eux, presque jamais déductibles.

Les déductions spécifiques

Si vous avez choisi de louer un logement dans le cadre de certains dispositifs fiscaux, vous pouvez bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique sur vos loyers. Cette déduction varie en fonction du dispositif choisi : 26 % pour le "Besson ancien", 30 % pour le "Borloo neuf", 45 % pour le Borloo ancien et 46 % pour le "Lienemann".
Attention, la majoration supplémentaire de 30 % pour la mise en location d'un logement antérieurement vacant n'existe plus depuis le 31 décembre dernier.

Le principe

Les contribuables ayant recours à un emprunt immobilier pour financer l'acquisition de leur résidence principale vont pouvoir déduire de leur impôt sur le revenu 40 % des intérêts payés dès la première année, et 20 % les quatre années suivantes (art. 5 de la loi " en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat ").
Cet avantage est plafonné à 3 750 € d'intérêts pour une personne seule (soit un crédit d'impôt maximal de 1 500 € la première année et de 750 € les quatre années suivantes), 7 500 € pour un couple ou une personne handicapée, et 500 € par personne à charge. Concrètement, un couple avec deux enfants pourra imputer jusqu'à 3 400 € la première année, puis jusqu'à 1 700 € les quatre années suivantes, soit un total de 10 200 € sur cinq ans.

Autre bonne nouvelle, cette mesure prenant la forme d'un crédit d'impôt, elle concernera l'ensemble des contribuables. En effet, ceux d'entre vous qui ne seraient pas imposables ou dont le montant des intérêts déductibles excéderait l'impôt dû recevront un chèque du Trésor Public.

Les biens et les prêts éligibles

Cette mesure vise les logements existants (anciens ou neufs) ainsi que ceux achetés sur plan, ou en cours de construction. Dans ces deux derniers cas de figure, le fisc tolère que le bien ne soit pas affecté à l'habitation principale dès la date de paiement des premiers intérêts : vous disposerez de deux ans pour vous y installer.
Attention, si l'ensemble des prêts immobiliers - fixes, révisables ou in fine (dans ce cas, seuls les intérêts sont remboursés pendant la durée du prêt. Le capital est, quant à lui, versé à la dernière échéance ) - ouvrent droit au dispositif. Ce n'est en revanche pas le cas des crédits destinés à financer des travaux de rénovation ou encore des prêts immobiliers ayant pour objet de racheter d'autres prêts, et notamment des prêts à la consommation.

Les heureux élus

Le champ d'application de l'avantage fiscal a été restreint par une décision rendue le 16 août 2008 dernier par le Conseil Constitutionnel. La déductibilité des intérêts ne s'applique pas, comme le prévoyait initialement la loi, à l'ensemble des crédits en cours, mais aux seuls prêts contractés à compter de la date de sa publication, c'est-à-dire le 22 août 2007.