Acheter un bien immobilier pour le louer suppose que chaque investisseur fasse un choix dès l'origine de la démarche : soit il gère son bien lui-même, soit il en confie la gestion à un administrateur de biens moyennant une commission sur les loyers.

Autant le dire tout de suite, investir dans l'immobilier n'est pas forcément de tout repos et les clichés qui consistent à représenter le propriétaire se contentant de percevoir les loyers à chaque fin de mois sont complètement faux. L'investisseur doit garder à l'esprit que gérer un bien immobilier de manière optimale constitue une importante charge de travail et une forte mobilisation en temps.

En effet, rien que pour mettre le bien en location plusieurs journées sont nécessaires : poser des annonces, prendre rendez-vous avec les candidats, faire visiter le bien, rédiger le contrat de bail, faire l'état des lieux de départ, de sortie. Autant de démarches dévoreuses de temps.

Risque juridique

La relation ultérieure normale avec le locataire n'est pas non plus exempte de tout souci : courriers (quittances, récupération des attestations d'assurance, d'entretien...) gestion des problèmes locatifs, calcul des augmentations de loyer, calcul des charges, documentation sur les régimes légaux en vigueur et les textes de loi nouveaux.
Il faut également penser à se prémunir contre les impayés de loyer et les risques de responsabilité civile (partagés avec le locataire) : cela implique des relations avec des assurances et des coûts supplémentaires.

Enfin, n'oublions pas le difficile moment des déclarations d'impôts (formulaire 2044, calcul des déficits fonciers, imputation des revenus locatifs sur le revenu global) et aussi les relations avec la copropriété (assemblée générale, syndic de copropriété, relations de voisinage si votre locataire n'est pas très scrupuleux du règlement de copropriété).

C'est pourquoi, mieux vaut être retraité ou inactif pour gérer son ou ses appartements. C'est également pourquoi la gestion déléguée connaît actuellement un véritable regain, les propriétaires avisés préférant se débarrasser complètement des soucis juridique et humain de la gestion locative pour les confier à un professionnel rompu aux techniques et arcanes de la gestion locative.

L'administrateur de biens prend en charge tout ou partie de la gestion de la relation avec le locataire et perçoit une rémunération en pourcentage sur les loyers encaissés qui s'élève généralement à 6-8% du loyer hors TVA.
Cependant, l'évaluation du coût réel de cette gestion déléguée sur une période de 15 ans montre que cette délégation ne fait perdre en moyenne que 0,35 points en taux de rendement effectif après impôts et frais.

Comment arrive-t-on à ce résultat ? D'un point de vue fiscal, la gestion par un administrateur de biens offre la possibilité au bailleur de déduire chaque année les honoraires de gérance de son revenu foncier. Ainsi, les contribuables fortement imposés peuvent réduire les honoraires de gestion de plus de la moitié.
Ensuite, un administrateur de biens pourra faire réaliser des économies d'échelle à son client : les délais d'inoccupation du bien lors d'un changement de locataire par exemple. Il est estimé qu'un bailleur perd en moyenne un mois de loyer tous les cinq ans (ce qui équivaut à une perte de 8 % de son rendement cette année-Ià).

La prise en charge des travaux d'entretien par un gérant peut également être un facteur d'économie : un professionnel qui gère de nombreux lots peut obtenir de meilleurs prix auprès des artisans prestataires de service (peintres, plombiers...). L'économie ainsi réalisée peut atteindre 10 à 15% pour les travaux de réfection, voire 25 à 30 % pour des services-minute (ex: le remplacement d'un robinet). Or, on estime à 6- 7 % du loyer annuel la somme qu'un bailleur doit affecter à ces travaux chaque année.

Même constat concernant la gestion des impayés de loyer (qui touche environ 2 % des baux en cours) : les professionnels s'avèrent mieux armés pour gérer ce risque car les exigences des professionnels sont généralement plus strictes que celles des particuliers.
Le risque est aussi atténué par les méthodes de recouvrement d'impayés des administrateurs : les accords passés avec les huissiers par exemple assurent un règlement des problèmes dans les plus brefs délais. Les risques d'impayés sont générarement réduits de moitié.

Un gestionnaire de biens vous proposera différents services, de la solution la plus complète de gestion déléguée, à des formules "minimum" et peu onéreuses. La rédaction du mandat de gestion est libre et vous pouvez opter pour un mandat à géométrie variable. Il faut savoir qu'entre la gestion de base et les forfaits incluant la gestion des sinistres et le recouvrement des contentieux, les tarifs s'échelonnent entre 5 et 9 % des loyers perçus.