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La location meublée consiste à louer à titre habituel, ou non, des locaux d'habitation (chambres ou appartements) meublés directement par le propriétaire. Nous allons vous présenter quelques conseils pratiques et l'intérêt de ce régime.
Contenu du local
Il doit disposer de tous les meubles et objets mobiliers nécessaires pour que le locataire puisse y résider en n'y apportant que ses affaires personnelles. Parmi les meubles nécessaires à la qualification de location meublée, on trouve : la literie, les ustensiles de cuisine, le chauffage, des meubles de rangement, un réfigérateur, une table, des chaises ...
Intérêts du régime
La location meublée est une forme de gestion du patrimoine immobilier, dans un but d'optimisation fiscale. Les revenus provenant de cette location entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non des revenus fonciers, et lis bénéficient donc d'un abattement de 72 % si les recettes ne dépassent pas 76 300 € dans l'année civile. (exemple : 10 000 € perçus -> 2 800 € imposables)
Régimes fiscaux de la location meublée
Selon les recettes perçues dans l'année, et le statut de professionnel ou non, la fiscalité applicable sera différente. Qu'ils soient professionnels (LMP) ou non (LMNP), les loueurs meublés sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
-
Le régime des micros entreprises :
C'est le régime dit de droit commun pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables ne dépassent pas 76 300 € pour activité de X logements. Le résultat imposable est déterminé par application d'un abattement forfaitaire de 72 %. -
Le régime réel simplifié :
Obligatoire pour les loueurs dont les recettes annuelles imposables sont comprises entre 76 300 et 763 000 €. Ce régime s'applique sur option aux loueurs dont les recettes sont inférieures et qui sont soumis en principe au régime MicroBic. Ce régime permet la déduction des charges supportées par le loueur, pour leur montant réel. -
Le régime réel normal :
Obligatoire pour le loueur qui réalise des recettes annuelles imposables supérieures à 76 300 €. Ce régime s'applique sur option aux loueurs imposés au régime réel simplifié.
Tableau récapitulatif
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CA > 23 000 € |
50 % minimum du revenu |
Inscription au RCS |
Pas d'inscription au RCS |
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oui |
non |
loueur professionnel |
loueur non professionnel |
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oui |
oui |
loueur professionnel |
loueur non professionnel |
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non |
oui |
loueur professionnel |
loueur non professionnel |
|
non |
non |
loueur non professionnel |
loueur non professionnel |
La location meublée professionnelle ou non professionnelle
La location meublée peut se faire sous deux formes :
Professionnelle (LMP)
Est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :- est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) et tire de l'activité de location un chiffre d'affaires (CA) annuel de 23 000 € minimum, ou au moins 50 % des revenus de son foyer. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, le loueur est considéré comme non professionnel (LMNP).
- chiffre d'affaires de 23 000 € : ce seuil correspond au total des loyers TTC devant être preçus sur l'année d'imposition. On comptabilise les loyers échus, les loyers effectivement encaissés et ceux qui sont encaissables. Si l'activité de commerce s'arrête en cours d'année, le seuil de 23 000 € s'apprécie au prorata du nombre de jours d'exercice dans l'année.
- recettes représentant au moins 50 % du revenu global : si le loueur tire de son activité moins de 23 000 € de recettes durant l'année, il peut être considéré comme professionnel si les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50 % du revenu global net du foyer (somme de tous les revenus nets catégories, y compris ceux provenant de la location meublée)
