Le nouveau dispositif fiscal en faveur des personnes qui investissent dans la construction ou l’achat d'un logement locatif neuf ou ancien à réhabiliter a été introduit par un amendement gouvernemental.

Cet amendement gouvernemental aménage le régime Besson en le simplifiant et en le complétant. Il s’applique avec effet rétroactif au 3 avril 2003, date à laquelle il a été annoncé par M. Gilles de Robien et se substitue au régime "Besson neuf" pour les investissements réalisés à partir de cette date. Il vise à compenser une raréfaction de l'offre de logement là ou les locataires rencontrent toujours plus de difficultés à se loger.

Par souci de simplification les plafonds de ressources du locataire sont supprimés, les plafonds de loyers sont augmentés et le zonage est simplifié.
Peuvent en bénéficier, comme auparavant les investissements en neuf et les locaux transformés en logements, mais également l’acquisition de logements anciens non décents qui feront l’objet de travaux de réhabilitation.

Comme le régime fiscal Besson, lui-même inspiré de l’amortissement Périssol, l’avantage fiscal consiste à déduire des revenus fonciers, l’amortissement, c’est-à-dire une partie du prix initial d’acquisition ou de construction du logement, ainsi que les dépenses ultérieures d’amélioration, d’agrandissement et de reconstruction.

Le bénéfice de l’avantage fiscal n’est pas admis en cas de démembrement de la propriété, sauf lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement résulte d’un décès de l’un des époux soumis à imposition commune. Dans ce cas, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir.

La déduction ne s’applique que sur demande du contribuable. L’option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. L’option est irrévocable.

La durée de l’engagement de location est de neuf ans au moins, la location devant prendre effet dans les douze mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

La prolongation du dispositif et de la durée de l’amortissement est possible pendant une durée maximale de six ans si les conditions de plafonnement du loyer sont maintenues.

Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire (il n’est pas possible de louer à titre de résidence secondaire).

La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche désormais l'être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.

Le loyer doit être inférieur à un plafond réglementé. Les plafonds de loyers dans les zones tendues sont fixés à environ 90% du loyer du marché des logements neufs.

Ils varient selon la zone géographique dont une nouvelle définition est fixée par arrêté.
Désormais il y a trois zones au lieu de quatre, reposant sur des critères démographiques et économiques :

• zone A : agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français,
• zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ;
• zone C : le reste du territoire.

Les plafonds de loyers pour les logements neufs ou assimilés devraient, selon le communiqué de presse du ministère de l’Équipement du 3 avril 2003, s’élever à :

	dispositif ROBIEN	dispositif BESSON	Variation
		12,9 €	+ 39 %
Zone A	18 €	11,4 €	+ 57 %
Zone B	12,5 €	8,8 €	+ 42 %
Zone C	9 €	8,3 €	+ 8 €

* zone I bis **zone I *** zone II **** zone III

Un amortissement à hauteur de 65% de la valeur de l'investissement

• 8 % du prix d’acquisition du logement pendant les cinq premières années ;
• 2,5 % de ce prix pour les quatre années suivantes.

A l’issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer de bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2,5 %, en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail.

En cas d'acquisition de locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements ou de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (cf. décret du 30 janvier 2002) et qui font l’objet de travaux de réhabilitation : la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation.

La période d’amortissement débute le premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ultérieurs donnent lieu à l’application d’une déduction au titre de l’amortissement au même taux que l’investissement initial, si un nouvel engagement de location est conclu. Les dépenses résultant de travaux d’amélioration ultérieurs sont déduites obligatoirement sous forme d’un amortissement égal à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans.

En contrepartie, pendant la période d’amortissement, le taux de la déduction forfaitaire est réduit à 6 %. A l’issue de la période d’amortissement, le bailleur peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée au taux de 40 % ou de 60 % (régime Lienemann) sous réserve du respect des conditions de loyers mais aussi des conditions de ressources du locataire, qu’il y ait ou non changement de titulaire du bail. A défaut du respect de ces conditions, le taux de la déduction forfaitaire est de 14 % (taux dedroit commun).

Toutes les charges de ses revenus fonciers

En plus d’une déduction forfaitaire de 6% des loyers, la loi Robien permet également à l'investisseur de déduire de ses revenus fonciers (des loyers) toutes les charges liées à l’acquisition et à l’exploitation de son bien immobilier :

• frais d’hypothèque, frais de gestion et d’assurance, intérêts d’emprunt, taxes foncières…

Créer un déficit foncier imputable sur l’ensemble des revenus

L’amortissement et la totalité des déductions dépassant largement le montant des loyers, un déficit (déficit foncier) est alors créé. Ce déficit foncier est déductible sur la totalité des revenus imposables dans la limite de 10 671 € par an. Au-delà de ce plafond, le solde déficitaire restant peut être reporté durant les dix années suivantes.

Non-respect des engagements

Le revenu foncier est majoré du montant des amortissements déduits, en cas de non-respect des engagements du bailleur, sauf exceptions liées à la situation du bailleur (invalidité, licenciement ou décès du contribuable ou d’un des époux soumis à imposition commune).

En cas de non-respect des conditions de location ou en cas de cession du logement, les déductions pratiquées pendant l’ensemble de la période triennale sont remises en cause dans les conditions de droit commun.

Adaptation de la réglementation des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

La collecte des SCPI permet d'investir dans des secteurs géographiques ou des catégories de logements, en particulier les grands appartements, investissements qu'un investisseur individuel jugerait risqués. Il sera admis de calculer l'amortissement sur 95% du montant de la souscription avec effet à compter de la date de celle-ci, dès lors que les engagements suivants continueront d'être pris :
par les souscripteurs : durée de détention minimum des parts.
par les sociétés de gestion : engagement d'investir l'intégralité des sommes collectées dans un délai minimum suivant la clôture de chaque augmentation de capital; engagement de location dès l'achèvement des immeubles et ce, pendant une durée minimale.

Possibilité de déléguer la location

Il est prévu de permettre à des bailleurs de déléguer la gestion locative de leur logement en ouvrant le bénéfice du nouveau dispositif aux locations intermédiées, CROUS (Centre Régional des Oeuvres Universitaires et Sociales), gestionnaires de résidences étudiants, organismes spécialisés dans la gestion de logements spécifiques.